Contratos de mediación inmobiliaria: cláusula de exclusividad

El Tribunal Supremo ha descartado recientemente la abusividad de la cláusula de exclusividad en los contratos de mediación inmobiliaria aun cuando la venta se haya llevado a cabo sin la intervención del profesional. No obstante, ha aclarado que para que su aplicación sea válida en esos casos la inmobiliaria ha de acreditar que llevó a cabo una gestión decisiva y determinante para el buen fin de la operación, por lo que no en todos los casos podrá realizarse una aplicación directa y automática de la comisión pactada.

Los contratos de mediación inmobiliaria pertenecen a la categoría de los denominados atípicos en la medida que no tienen una regulación específica dentro de nuestro ordenamiento jurídico, de modo que se rigen por el principio de libertad de pactos recogido en el artículo 1255 del Código Civil.

Esta libertad contractual implica que el establecimiento de cláusulas de exclusividad y las consecuencias de su incumplimiento, son perfectamente válidas y sólo encuentran su limitación en la eventual abusividad que podría desprenderse de ellas a la luz de la normativa de consumidores y usuarios.

La problemática de estos contratos deriva precisamente de estas cláusulas de exclusividad que se introducen con asiduidad: ¿son legales? ¿Vinculan a las partes, aunque la venta se haya realizado al margen de la agencia inmobiliaria?

La controversia comienza cuando la venta se realiza al margen de la exclusividad acordada, es decir, cuando el propietario enajena el inmueble por sus propios medios o con otra agencia dentro del periodo de exclusividad pactado. La cuestión que se suscita en esta tesitura es si ello constituye un incumplimiento contractual indemnizable o, lo que es lo mismo, si la agencia en esos casos tiene derecho al cobro de la comisión pactada en el contrato de intermediación.

Todo ello ha sido recientemente resuelto por el Tribunal Supremo en su sentencia 263/2019, de 10 de mayo zanjando la controversia jurisprudencial que había al respecto. La sentencia rechaza la abusividad de la indemnización pactada en caso de incumplimiento teniendo en cuenta, por un lado, que se corresponde con el porcentaje previsto en concepto de comisión y, por otro, que el intermediario ha cumplido con su obligación de poner su “estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente”.

En conclusión, y parafraseando la doctrina marcada por la previa STS 228/2014, de 21 de mayo, “el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el “buen fin” o “éxito” del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma”.