Denegación de licencia: causa de resolución de arrendamiento de local

El Tribunal Supremo ha declarado, en su Sentencia 316/2022 de 20 de abril de 2022, como causa de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio, el que a este se le deniegue la licencia de actividad o cualquier permiso análogo por parte de la Administración.

La sociedad Pescat i Fet SL presentó demanda por incumplimiento de obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento concertado sobre un local de negocio, y que habían arrendado a la demandada, Inmoni SL.

Dicha demanda vino motivada por la denegación por parte del Ayuntamiento de Valencia del cambio de titularidad de la licencia de actividad, impidiéndole desarrollar su actividad con todas las garantías legales. Esta problemática vino porque, contrariamente a lo manifestado por Austria 7 - anterior propietaria del local a la que Inmoni SL hubo adquirido la misma-, la titular de la actividad no era ninguna de los dos, sino la sociedad Rodríguez Buenposada SL, - a la que Austria 7, cuando era arrendadora hubo cedido la licencia en su día - y que dicha imposibilidad justificaba la resolución del contrato, pues no tenía relación jurídica alguna con esta última sociedad.

Con base a esto se solicitó la anulación y subsidiariamente, la resolución del contrato de arrendamiento, así como la devolución de la cantidad entregada en concepto de fianza y el pago de una indemnización.

Dicha demanda fue estimada en primera instancia, y posteriormente desestimadas sus pretensiones en apelación. Finalmente, el Tribunal Supremo señaló que en estos casos el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y a mantenerle en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de su duración, pudiendo el arrendatario, cuando se incumple esto, solicitar la resolución y la indemnización por daños y perjuicios, o solo esto dejando el contrato subsistente.

Señala que el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando no resulta posible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse conforme al contrato, es causa legítima para el ejercicio de la acción resolutorio, que la entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligación de entrega del arrendador que faculta para el ejercicio de la acción resolutoria, y si el arrendador no ha cumplido con la obligación impuesta del art. 1554.3 CC para evitar toda perturbación de derecho que, por falta de concesión de la licencia necesaria para desarrollar la actividad que es esencia del negocio, queda a merced de cualquier comprobación de la administración que pueda llevar a impedirla, ante esa situación de carencia de posibilidades de disfrute, no puede imponerse vigencia contractual de imposible realización cuando su resolución ha sido interesada por causa concreta al amparo del CC.

De manera que considera legítima la resolución del contrato por dicha causa, estimando totalmente las pretensiones de la arrendataria, quedando abierta la puerta a la resolución contractual ante este tipo de problemáticas, cuando estas supongan la imposibilidad de realizar adecuadamente el desarrollo de la actividad que fue objeto del contrato.

Por todo ello, y dado la casuística que suelen presentar este tipo de situaciones y, en ocasiones, su complejidad de cara a instar la resolución contractual de contratos de arrendamiento de local de negocio, Unive Abogados se pone a su disposición para ofrecerle un asesoramiento gratuito en la materia. Puede contactar con nosotros en el e-mail info@unive.es, llamarnos al 900 103 382, o redactar su consulta en el formulario que figura a continuación.