Extinción del condominio entre hermanos

Esta es una de las preguntas más habituales cuando fallece una persona y deja en herencia un inmueble a varios de sus hijos que, a su vez, el inmueble venía siendo utilizado por uno de ellos de manera habitual. En estos supuestos, por lo general, el resto de los hermanos quieren extinguir el condominio sobre el bien para que se lo adjudique en su totalidad y ceder su proindiviso a este.

Ahora bien, ¿qué es un condominio?.</p>

El condominio, comunidad de bienes, proindiviso o copropiedad, es un derecho real sobre la propiedad, en el cual dos o más personas – jurídicas o físicas – comparten la propiedad de un bien, que puede ser divisible o indivisible. En el caso de la vivienda, hablaríamos de un bien indivisible. El caso más habitual es el de los hermanos que heredan un inmueble a partes iguales, o una pareja que adquiere una vivienda estando casados en gananciales.

El condominio se encuentra regulado en el Título III, intitulado “Comunidad de bienes”, en los artículos 392 a 406 del Código Civil.

La extinción se produce cuando este derecho se deja de ejercerse de manera conjunta por varios copropietarios, ya sea por renuncia de todos, por expropiación forzosa, por usucapión adquisitiva, por la destrucción de la cosa o bien en común o por su división, en el caso de que fuere posible.

En la extinción del condominio, los propietarios ceden su parte del bien, mediante división de la cosa común, a un tercero o a uno de los comuneros, de manera que este se adjudicaría el bien en su totalidad a cambio de una contraprestación al resto de copropietarios.

Por tanto, sabiendo que el condominio es extinguible, ¿se podría llevar a cabo dicha operación sin compensación económica?

Nuestro Código Civil no establece prohibición alguna respecto a dicha operación, de manera que es perfectamente posible extinguir el condominio de un bien para que uno de los comuneros se lo adjudique en su totalidad, sin contraprestación alguna, si así lo deciden de común acuerdo el resto de comuneros.

La implicación que tendrá esta operación será fiscal, pues se ha venido entendiendo que se trataba de una donación, ya que el condominio se extingue a favor de un heredero sin precio.

En esa línea lo ha interpretado la Agencia Tributaria hasta relativamente poco.

Sin embargo, nuestro Tribunal Supremo en su sentencia núm. 963/2022, de 12 de julio, resolvió que los excesos de adjudicación están específicamente regulados, con carácter general, en el artículo 7.2b) del Real Decreto Legislativo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, excluyéndolo por tanto del ámbito del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Entiende el Tribunal Supremo que quedan excluidos del impuesto de sucesiones, pero que, al tratarse de un exceso de adjudicación, ya que el hermano que se adjudica la totalidad del inmueble recibiría de más que el resto que no obtienen contraprestación por ceder su proindiviso, podría tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo:

Consecuencia directamente derivada de lo expuesto es que, en el supuesto de hecho examinado, no es susceptible de gravamen el exceso de adjudicación a la esposa, en el seno de la disolución matrimonial y consiguiente disolución del patrimonio común -al margen de cuál sea el régimen económico por el que se rigiera, de la vivienda habitual del matrimonio. Por ende, a la pregunta sobre que nos interroga el auto de admisión, consistente en:

"[...] Determinar si, en el marco de la extinción de un condominio, provocado por la disolución del matrimonio, el exceso de adjudicación de la vivienda habitual a uno de los cónyuges, no compensado económicamente, se sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones -ex artículo 3.1.b) LISD- o, por el contrario, comporta la realización del hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y, en concreto, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o de Actos Jurídicos Documentados y si, en su caso, resulta de aplicación el supuesto de no sujeción especial previsto en el artículo 32.3 RITPAJD [...]", hemos de responder del siguiente modo:

1. Es aplicable a los excesos de adjudicación en casos de división de la cosa común el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado en Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre -TRLITPyAJD-, así como su reglamento, Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Tal aplicabilidad descarta la caracterización del exceso de adjudicación como donación, así como su gravamen en tal concepto, al faltar, entre otros requisitos, el animus donandi.
2. Los excesos de adjudicación están específicamente regulados, con carácter general, esto es, al margen de que provengan de una disolución matrimonial o de otras causas de división de la cosa común, en el artículo 7.2.B) del TRLITPyAJD, excluyéndolos por tanto del ámbito objetivo del ISD.
3. Acotada la modalidad tributaria aplicable, el art. 32 del Reglamento del impuesto considera un caso de no sujeción -aunque podría ser controvertible que su naturaleza de exención, dada la fórmula empleada en el enunciado reglamentario, como este Tribunal Supremo ha señalado, en alguna ocasión, afirmando que se trata de una exención- el de los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio, como aquí sucede.

Efecto de la doctrina enunciada es la necesidad de declarar que no ha lugar al recurso de casación promovido, toda vez que la sentencia de instancia rechaza la impugnación, por la Generalidad de Cataluña, de la resolución del TEAR de Cataluña que aplicó el artículo 32 del RITP, pese a caracterizar como donación el exceso de adjudicación a la esposa examinado. Es más correcta, y determinante en todo caso del fallo de esta sentencia de casación, el criterio sostenido por la Sala homóloga de Cataluña, que descarta el carácter de donación del citado exceso de adjudicación, dada la falta de animus donandi y la ausencia de un acto unilateral de voluntad de donar, que no puede estar presente en un convenio que, por su propia esencia, es bilateral y convenido entre los cónyuges que disuelven el matrimonio y, con ello, el patrimonio común.

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