Gastos hipotecarios y comisión de apertura

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó el pasado 16 de julio de 2020 una sentencia en la que confirma la obligación de devolver a las entidades bancarias los gastos hipotecarios que resulten impuestos a los consumidores en contra de las disposiciones de Derecho nacional aplicables. Asimismo, esta sentencia abre nuevamente la puerta a la posibilidad de obtener la nulidad de la comisión de apertura con la consiguiente restitución de las cantidades pagadas por la misma. Y todo ello, sin tener que soportar los gastos de abogado y procurador que implica la tramitación de un procedimiento judicial.

Es habitual que en las escrituras de préstamo hipotecario se incluyan multitud de cláusulas que obligan al consumidor a sufragar todos los gastos derivados de la concesión del préstamo y la constitución de la garantía hipotecaria, entre los que destacan los gastos notariales, registrales, de gestoría y tasación. No obstante, muchos de tales gastos son consecuencia de estipulaciones que benefician al prestamista, es decir, a la entidad bancaria.

Pensemos por ejemplo en los aranceles de los notarios y los registradores de la propiedad. Si bien generalmente se atribuye la obligación de pago al cliente consumidor, el principal interesado en su inscripción en el registro de la propiedad es la entidad bancaria, pues con ella obtiene un título ejecutivo, constituye una garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.

Considera tanto el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea como el Tribunal Supremo que cláusulas como estas no permiten una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la formalización de un préstamo hipotecario, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa. En definitiva, se trata de estipulaciones que ocasionan al cliente un desequilibrio relevante, que no hubiera sido aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada, de manera que devienen abusivas.

Por tanto, en función de cómo estén redactadas y hayan sido aplicadas, en una escritura hipotecaria pueden encontrarse multitud de cláusulas abusivas de este tipo, cuya declaración de nulidad puede suponer al consumidor la recuperación de buena parte de los gastos que abonó al obtener su préstamo hipotecario.

Otra de las cláusulas que es habitual encontrar en las escrituras de préstamo hipotecario es la que obliga al consumidor a pagar una comisión de apertura por la concesión del préstamo hipotecario, que, según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, será abusiva cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido o ha comunicado al consumidor los elementos suficientes para que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de una comisión de apertura, así como de su función dentro del contrato de préstamo.

Así, en definitiva, de acuerdo con la reciente Jurisprudencia establecida por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y nuestro Tribunal Supremo, la entidad bancaria habrá de devolver al consumidor el 100% del arancel por la inscripción en el Registro de la Propiedad del préstamo hipotecario, los gastos de gestoría y tasación, el 50% del arancel notarial, y el total abonado por la comisión de apertura si no acredita que esta se deba a un servicio efectivamente prestado.

Finalmente, aunque no se trata de una cuestión en absoluto baladí, la justicia europea advierte que aun en el caso de que las cantidades a las que sea condenada la entidad bancaria a devolver al consumidor no se correspondan exactamente con las que este hubiera solicitado en demanda, la entidad bancaria deberá abonar las costas del procedimiento, pues lo contrario supondría un obstáculo que puede disuadir a los consumidores de ejercitar su derecho a reclamar: por lo que los consumidores deberán recuperar los honorarios de abogado y procurador derivados del procedimiento, de manera que su situación quede exactamente igual que si las cláusulas abusivas no se hubieran incorporado al contrato.

Si desea contar con más información al respecto, puede contactar con nuestros profesionales y tras el correspondiente estudio de viabilidad, le asesoraremos sobre cómo tramitar su reclamación para recuperar todos aquellos gastos y comisiones abonados indebidamente.