Hipoteca inversa para personas de 65 años o más

La hipoteca inversa es un crédito o préstamo con garantía hipotecaria que recae sobre la vivienda habitual y que es concedido a una persona que debe de ser mayor de 65 años o que pueda acreditar un grado de discapacidad (igual o superior al 33%) o dependencia. La devolución de este préstamo o crédito no es exigible hasta que la persona a quien se le haya concedido fallezca, por lo que va a mantener el uso y propiedad del inmueble durante su vida. Esta particular modalidad de préstamo con garantía hipotecaria se encuentra regulada en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia.

Al contrario que en la hipoteca ordinaria, la devolución de la hipoteca inversa se producirá cuando se produzca un hecho futuro pero cierto: el fallecimiento del deudor.

La vivienda actúa como garantía del préstamo y los solicitantes de la hipoteca inversa han de ser titulares del inmueble garantizado (en cualquier caso, debe de estar libre de cargas, es decir, que no puede estar hipotecada), el inmueble debe ser la vivienda habitual de los titulares, y los prestatarios deben ser al menos mayores de 65 años, o con una discapacidad igual o superior al 33%, o con una dependencia severa o gran dependencia (independientemente de la edad).

Las rentas se calcularán en función de la edad, la esperanza de vida y del valor del inmueble, que se fijará por un tasador homologado. Así pues, cuanto menor sea la edad del solicitante, menor será la suma concedida y seguramente, mayor el interés al que se presta.

Las cantidades mensuales recibidas a través de la Hipoteca Inversa, hasta el plazo fijado, no están sujetas a tributación en el IRPF porque no tienen la consideración de renta según la Disposición Adicional 15ª de la Ley de IRPF.

Es importante tener en cuenta que la renta mensual a percibir se mantendrá constante durante toda la vigencia del contrato. Es decir, no se actualiza con el IPC, lo que puede traducirse en una pérdida de valor año tras año. Ese es el efecto de la inflación sobre tus ahorros y por eso las pensiones públicas se actualizan todos los años.

La base de la duración del contrato suele ser la vida del solicitante, es decir, la obligación de devolver el préstamo (capital más intereses) se genera a partir del fallecimiento. No tiene cuotas de amortización: no hay que devolverlo mes a mes, sino únicamente tras el fallecimiento o cuando el cliente decida libremente. En el momento de fallecimiento del último titular, los herederos asumen sus derechos como tales, pero también los deberes y obligaciones anejos a los bienes en cuestión. La hipoteca garantiza hasta una suma máxima, que engloba principal e intereses. En definitiva, se aplaza la exigibilidad de los intereses hasta la muerte del titular.

En el momento que se produce el fallecimiento, a los herederos, si aceptan la herencia y se convierten en herederos (en el caso de que no les interese la entidad actuaría ejecutando la garantía), les corresponden tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad. Pero, en caso de que los herederos no acepten la herencia, o sean desconocidos, el acreedor se verá obligado a un procedimiento para cobrar el préstamo, dirigiéndose contra la herencia yacente.

Establece el apartado 6 de DA 1ª, que, cuando los herederos del deudor decidan no reembolsar los créditos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Esto es, aun aceptando la herencia, si el heredero no devuelve el préstamo, la ley establece una limitación de responsabilidad a los bienes de aquella, como si la aceptación de la herencia lo fuese a “beneficio del inventario”, por lo que no responderán con sus bienes propios.

Unive Abogados ofrece asesoramiento legal específico en relación a este tipo de contratos cuya contratación, funcionamiento y desarrollo tienen muchas particularidades, hasta en el momento de la finalización de la hipoteca inversa, prestando asesoramiento a los herederos, momento en el que estos deben hacer frente al pago de la deuda.