Una de las controversias mas frecuentes que encontramos es cuando dos personas deciden poner fin a su relación sentimental y deben decidir sobre el uso de la vivienda, quién va a ostentar la plena propiedad, y más aún, cuando, sobre la vivienda recae un gravamen como el derecho real de hipoteca.
La respuesta a esta disyuntiva la encontramos en los artículos 400 a 406 del Código Civil, que regulan la figura de la “extinción de condominio”, o lo que es lo mismo, la disolución de la copropiedad cuando la misma se ostenta entre dos o más personas.
Al respecto, el artículo 400 del Código señala que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
Por tanto, como norma, cuando se produce una extinción de condominio en el marco de una ruptura sentimental, un divorcio que, habitualmente, sobre la vivienda recae una hipoteca y ambos son hipotecantes y deudores. Esto, también se da entre parejas que no están casadas y compran una vivienda juntos, en copropiedad, y la hipotecan para obtener financiación.
Respecto a la extinción del condominio en ese sentido, pueden darse dos escenarios: en un primer escenario, de mutuo acuerdo, la misma se puede llevar a cabo de manera mas ágil acudiendo a notaría con el asesoramiento previo de un profesional especialista en la materia -abogado-, que ayude a poner fin a la controversia de la manera mas favorecedora para ambas partes, teniendo en cuenta que existe una hipoteca que grava la vivienda.
O bien, nos podemos encontrar en un segundo escenario, esto es, en un contexto en el que no hay acuerdo entre las partes copropietarias que han finalizado su relación sentimiental, o no llegan a un entendimiento por quien se queda la vivienda, o no se ponen de acuerdo a la hora de valorar el bien y fijar un precio, o directamente, ninguna de las partes la quiere pero tampoco se ponen de acuerdo en los términos de la venta, e esos supuestos los copropietarios pueden acudir a un procedimiento judicial de división de cosa común o extinción de condominio, para el que resulta necesaria la intervención de un abogado, solicitando al Juez que declare la extinción de la copropiedad ,y, por regla general, sacándolo a pública subasta para que, con el precio obtenido, se pague a los copropietarios por iguales partes, descontado (en caso de haberlo) lo que falte por pagar de la hipoteca.
El problema que encontramos, en uno y en otro caso, cuando una de las personas de la pareja sentimental es la que se adjudica el bien, y aspira a ser el único deudor de la hipoteca (deudor e hipotecante), es que el banco puede no estar de acuerdo y ser un problema para el que, no habiéndosela adjudicado, sigue apareciendo como deudor del préstamo hipotecario. Por tanto, al ser esta una deuda de carácter solidario, el banco, en caso de impago de la persona que se adjudicó el inmueble, puede dirigirse contra cualquiera de ellos indistintamente.
Es por ello que, en casos de mutuo acuerdo en los que se tenga claro que se quiere disolver la copropiedad y que sea un miembro de la pareja sentimental que ha roto el que se la adjudique, lo recomendable es que se negocie de manera previa con la entidad para novar el préstamo hipotecario originario, de manera que en este “nuevo” préstamo el único obligado al pago sea quien se adjudique el inmueble tras la disolución de la copropiedad, liberando de obligaciones y cargas a la otra persona de la relación sentimental, a la que el banco ya no podrá dirigirse en caso de impago del deudor.
Contar con asesoramiento legal para agilizar las negociaciones con la entidad financiera en caso de que recaiga hipoteca sobre la vivienda, puede agilizar la extinción del condominio, pues las entidades de crédito por lo general son muy reacias a realizar este tipo de novaciones, pudiendo ser incluso necesaria una mediación con la entidad de crédito.
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