Lo que debe saber sobre la nueva Ley de la Vivienda

El 25 de mayo se publicó en el Boletín Oficial del Estado la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que se erige como la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución, que prevé en su artículo 47: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Con esta nueva norma, que se estructura en cinco títulos y contiene 36 artículos, seis disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y nueve disposiciones finales, se pretende establecer una regulación homogénea de los aspectos más esenciales a nivel estatal, y, principalmente, se persiguen los siguientes objetivos:

• Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
• Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
• Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
• Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
• Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
• Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
• Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.

Algunos de los aspectos más relevantes de la nueva Ley de Vivienda, que entraron en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, excepto los “Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda” que entrarán en vigor el 1 de enero de 2024, son, por ejemplo:

• Se introduce el concepto de “vivienda asequible incentivada”, un nuevo tipo de vivienda que, junto con la consolidada “vivienda protegida”, se pretende incentivar la oferta de vivienda a precios asequibles, para ello se prevé que la Administración competente conceda beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de que los propietarios las destinen a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, para personas cuyo nivel de ingresos no les permita acceder a una vivienda a precio de mercado.
• Se establece el derecho a recibir información previa, incluso antes de entregar cualquier cantidad a cuenta, en formato accesible, que sea completa, objetiva, veraz, clara y comprensible que asegure que los adquirentes o arrendatarios conocen y comprenden las condiciones de la vivienda con el objetivo de reforzar la protección en las operaciones de compra o alquiler.
• Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y se ofrece la posibilidad al arrendatario de que pueda acogerse en el momento de finalizar el contrato a una “prórroga extraordinaria” de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
• Se introducen también determinadas mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, entre ellas, destaca la introducción de una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.
• Se encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, para evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler para uso de vivienda.
• Se recogen importantes incentivos fiscales en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas -IRPF- para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, permitiendo que los propietarios puedan aplicar una reducción en el rendimiento neto del alquiler de vivienda en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o se acoja a programas públicos de vivienda que limite la renta del alquiler. También se beneficiarán fiscalmente los propietarios que hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
• Se podrá aplicar un recargo al Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI- en aquellos inmuebles de uso residencial vacíos durante más de dos años, salvo causas justificadas tasadas por la ley, que oscilará entre el 50% y el 150% de la cuota líquida del IBI en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.
• Se elimina la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio, se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad, se introducen diferentes mejoras técnicas en la redacción y, de acuerdo con los estándares jurisprudenciales e internacionales, no se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el Tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.
• Se extiende la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda estableciendo una limitación al 3 % en los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.
• Se establecen parámetros de vulnerabilidad económica basados en criterios de carácter objetivo.

En definitiva, si tiene dudas sobre si la nueva regulación puede afectar jurídicamente para con sus intereses particulares, Unive Abogados pone a su disposición un equipo multidisciplinar de abogados y especialistas en aspectos fiscales que solventarán sus dudas y le orientarán en beneficio de sus intereses. Puede contactar a través de su abogado de referencia o a través de los medios que figuran a continuación: