Los Ayuntamientos ante el Anteproyecto de Ley de Vivienda

El nuevo Anteproyecto de Ley de Vivienda propone profundas reformas en el sistema inmobiliario español, contemplando medidas que van desde el control a los precios del alquiler hasta el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a grandes tenedores- en este Anteproyecto aquellas personas físicas o jurídicas con más de 10 propiedades- de viviendas vacías.

Este tipo de actuaciones y medidas afectarán, en última instancia, a los Ayuntamientos españoles puesto que muchas de las decisiones tomadas tienen que ver con sus competencias, con su gestión o directamente les dan poder decisorio en determinadas materias.

Una de las materias donde los ayuntamientos tendrán poder decisorio es en lo relativo a promoción urbanística y Viviendas de Protección Oficial (VPO).

En este aspecto, se contempla que los consistorios compensarán a los promotores por destinar un 30% de sus proyectos a vivienda protegida. Serán las propias corporaciones las que decidirán si aplicar la medida del 30% de vivienda protegida, de la cual la mitad se tiene que destinar a vivienda social. Tras obtener la declaración por parte de la comunidad autónoma de cuáles serán declaradas zonas tensionadas, los promotores tendrán que dedicar un tercio de su producción al alquiler social. Y cada vez que los ayuntamientos decidan impulsar esta medida, estos deberán compensar a las empresas por su aprovechamiento. En concreto, aportarán terrenos por una parte proporcional en el mismo lugar, con base en criterios objetivos de valor de suelo. Si el nuevo lugar es menos atractivo, tendrá que ser un suelo de mayor tamaño.

A pesar de que la obligación de reservar un 30% de suelo urbanizable a vivienda protegida ya existe desde 2015, con la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, según el nuevo acuerdo, las áreas tensionadas serán aquellas en las que los precios de los alquileres avancen cinco puntos por encima del Índice de Precio de Consumo (IPC) en los últimos años y donde el esfuerzo para abonarlos sea más del 30% de los ingresos de la unidad familiar, y esto será lo determinante a la hora de aplicar o no la medida.

La otra medida estrella que afecta a los Ayuntamientos es la potestad de aplicar un recargo de hasta el 150% sobre el IBI a fin de penalizar las viviendas vacías de grandes tenedores de viviendas. Aunque el esquema será común para todo el territorio nacional, lo cierto es que las diferencias entre los tipos aplicados por los distintos municipios, así como la disparidad del valor de los inmuebles gravados arroja una amalgama de recargos que pueden oscilar en más de 500 euros por habitante según la capital, superando la cuantía total del impuesto los 1.000 euros en varias de ellas.

El IBI es uno de los tres tributos obligatorios que tienen que aplicar los ayuntamientos españoles, junto al Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) y el que grava los vehículos de tracción mecánica (IVTM), y es además el más importante, pues aporta un 28% de su financiación total y el 60% de sus ingresos tributarios, según el informe Panorama de la Fiscalidad Local, publicado por el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) con datos de 2018. Los ayuntamientos tienen la potestad de fijar los tipos del IBI en una horquilla de entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral del inmueble.

A partir de ahí, las capitales de provincia obtienen una media de 315 euros por habitante al año. El recargo sobre las viviendas vacías de personas físicas o jurídicas propietarias de al menos cuatro inmuebles que establecerá la nueva ley de vivienda ascenderá, por tanto, a 472,8 euros de media, elevando la cuota por habitante afectado a 788 euros. Sin embargo, la cifra varía con fuerza según el número de vecinos, el valor de los inmuebles y el tipo de IBI.

A falta de ver qué ciudades aplican el recargo, el 10% de las viviendas del país permanecen vacías, con variaciones que van del 3,1% de Barcelona al 5,4% de Madrid o el 15% de Zaragoza, según un informe del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona.

El Anteproyecto de Ley de Vivienda se encuentra actualmente en fase de consulta pública y se espera que esté disponible el borrador definitivo a finales de año, por lo que es susceptible de sufrir algunos cambios y de que se concreten detalles técnicos. Por lo tanto, es muy probable que surjan posibles nuevas implicaciones que afecten a los Ayuntamientos.