Nulidad de la compraventa de inmueble por vicios urbanísticos

En muchas ocasiones determinados promotores e incluso particulares venden inmuebles (pisos, casas, dúplex, bajos comerciales, etc.) que sufren vicios urbanísticos, faltándoles incluso en algunos casos la licencia de primera ocupación. Ello supone que el edificio se encuentre en una situación urbanística irregular, es decir que el edificio es ilegal en origen o que, poseyéndola, no se ajusta a sus determinaciones. Aunque pueda parecer extraño, esta situación no suele constar en el Registro de la Propiedad, por lo que el adquirente suele comprar el inmueble sin tener constancia alguna de la irregularidad de la propiedad.

Cuando se vende un inmueble ilegal en origen (falta de licencia de obra) o viciado con ciertas irregularidades (construido con más plantas de las autorizadas, con una altura libre de los pisos que no cumple con la normativa urbanística, etc.) su valor se reduce drásticamente, por cuanto los inmuebles incluso pueden incluso llegar a ser demolidos.

El Tribunal Supremo, en reiterada jurisprudencia reciente, está declarando la nulidad de compraventas realizadas sobre inmuebles que donde existen problemas urbanísticos (anulación de licencia, órdenes de demolición total o parcial, expedientes de reposición de la legalidad por no cumplir el edificio la licencia concedida, o no posean licencia de primera ocupación, etc.). Entiende el Alto Tribunal que la entrega de un inmueble no sólo ha de ser física -entrega a su comprador-, sino que dicha entrega ha de realizarse con estricto cumplimiento de la normativa urbanística.

La consecuencia de estos vicios en la edificación es la nulidad de la compraventa realizada, con la consecuente devolución de las prestaciones, es decir, que el vendedor devuelva el precio pagado, más los impuestos abonados por el comprador, eventuales intereses del préstamo hipotecario, así como las comisiones que hubiese abonado y las costas judiciales, mientras que el comprador debe devolver el inmueble con irregularidades urbanísticas.