Opción de compra válida e inscribible en el Registro de la Propiedad

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 12 de diciembre de 2023, ha estimado el recurso interpuesto por la parte adquirente de la escritura de opción de compra autorizada el día 24 de mayo de 2023 por un notario de Madrid, en la que el propietario (empresario) de una finca registral, un chalet tasado en 1.022.394.95 euros, otorgaba una opción de compra con efectos de derecho real a favor de tres sociedades dedicadas a “la adquisición, promoción y rehabilitación de cualesquiera bienes inmuebles, para la tenencia, disfrute, administración, enajenación y arrendamiento de los mismos. La mediación en operaciones de compraventa y arrendamiento de inmuebles. Actividades inmobiliarias” contra la calificación de la Registradora del Registro de la Propiedad de Madrid competente para inscribir dicha escritura, que ahora ha sido revocada por la Dirección General.

Se trata de una escritura de opción de compra en la que se pactaron, según alegan las partes en su recurso, los siguientes elementos esenciales:

• una prima, en concepto de arras, por importe de seiscientos mil euros (600.000,00 €);
• un precio de la compraventa por importe de seiscientos cinco mil euros (605.000,00 €);
• un plazo para el ejercicio de la opción de compra que se podrá ejecutar por los optantes entre el día siguiente al 24 de mayo de 2024 y 24 de noviembre de 2024;
• igualmente, el concedente puede dejar sin efecto la opción de compra antes del 24 de mayo de 2024, debiendo restituir la cantidad de la prima más una penalización en concepto de compensación por la ruptura del acuerdo de compra y por los gastos de constitución de la opción de compra. Insisto que en el ordenamiento jurídico español la cantidad a restituir por el incumplimiento de un contrato de arras asciende al doble de la cantidad entregada.

La Registradora suspendió la calificación, en síntesis, por lo siguiente:

1.º Por quedar la validez y el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes, quedan desnaturalizada su configuración como opción de compra;

2.º Por vulnerarse la prohibición del pacto comisorio en los términos expresados.

Se deniega la prohibición de disponer de la finca durante el periodo de vigencia del contrato de opción por ser contraria al artículo 27 de la Ley Hipotecaria.

Dicha calificación fue confirmada por otra Registradora de la Propiedad, tras solicitar la calificación sustitutoria, y posteriormente fue elevado el expediente a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

El recurrente alegó:

“...que la operación se ajusta a la libertad contractual, no desnaturaliza el contrato de opción de compra al concurrir los elementos esenciales definidos anteriormente, la prima, la duración (plazo) y el precio de ejercicio; que en las dos fases se estipulan derechos y obligaciones tanto para el concedente como para los optantes, por lo que no se debe calificar la condición resolutoria como condición puramente potestativa, debido a que su cumplimiento no depende de la exclusiva voluntad de los optantes; que es incuestionable que las partes han acordado los términos del contrato de opción de compra según sus legítimos intereses y de conformidad a Derecho en virtud del principio de autonomía de la voluntad y, pueden establecer las condiciones que estimen pertinentes siempre que no contradigan a las leyes, la moral ni al orden público; que el hecho de haber pactado las partes libremente el establecimiento de una prima con carácter de arras no desnaturaliza el contrato de opción de compra ni afecta a un elemento esencial; que los optantes arriesgan en la transacción el importe entregado como prima conceptuada como arras y que no hay obligatoriedad en el ejercicio de la opción, que depende tanto del nivel general de precio del mercado inmobiliario y del nivel específico de precio de la finca que se grava, por lo que no existe garantía de que la optante recupere las cantidades, al estar la prima/arras sujetas a los riesgos indicados; que el concedente dispone de un plazo de un año para lograr vender la finca por importe superior al pactado entre las partes y durante ese plazo la cantidad entregada al concedente no ha devengado ningún tipo de interés a favor de la optante; y que el anticipo del precio en calidad de prima y/o arras no devenga intereses durante la vida del contrato, por lo que difícilmente pueden observarse los elementos constitutivos de un préstamo y mucho menos de un pacto comisorio”.

La Dirección General tras analizar ambas posturas ha considerado que este caso es una operación inmobiliaria “intermedia entre las arras o señal y la venta”, que el legislador permite que alcance eficacia real y sea inscribible. Por tanto, aprecia que la opción de compra pactada reúne los requisitos propios de todo contrato de tal naturaleza, como es son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la opción, y permite su inscripción. Asimismo, respecto de la posibilidad de que el concedente de la opción pueda dejar sin efecto la opción si encuentra unos compradores que mejoren el precio pactado, no considera que se trate de una condición «puramente potestativa» que solo dependen de la voluntad de una de las partes, sino en el caso de una "condición suspensiva mixta o simplemente potestativa pues también depende de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad como es encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca, por lo que debe entenderse como válida e inscribible en el Registro de la Propiedad".

En definitiva, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha revocado la calificación, y la citada resolución fue publicada en el Boletín Oficial del Estado el pasado 18 de enero de 2024. Unive Abogados pone a su disposición un equipo de expertos abogados con amplia experiencia y reconocido prestigio que le asesorarán en la redacción de contratos privados y mercantiles salvaguardando en todo momento sus legítimos intereses.