Categorización de un suelo como urbano y sus consecuencias

Entre las categorías más relevantes de suelo se encuentra el suelo urbano: La ciudad.

Dentro del mismo, nos encontramos a su vez con una doble categorización: la del suelo urbano consolidado y la del suelo urbano no consolidado. Pero ¿Cuál es la distinción entre una y otra?

En el sistema urbanístico español, los derechos y deberes de los propietarios del suelo dependen de la clasificación efectuada por el planeamiento urbanístico: Es lo que hoy día conocemos como concepción estatutaria del suelo, de suerte que en propietario puede hacer en su parcela, solo aquello que el planeamiento le permita.

Y así, en términos sencillos, podríamos definir el suelo urbano consolidado como aquel que viene constituido por la ciudad compacta, esto es, por las parcelas edificadas, así como por los solares que pudieran quedar en sus intersecciones (terrenos de licencia directa).

Sin embargo el suelo urbano no consolidado, es aquel que vendría formado por aquellas otras partes de la ciudad en las que bien serían precisas operaciones para completar la urbanización, bien necesitan de operaciones de renovación urbana. Esto es, se trata de partes de la ciudad que restan sin edificar, así como de zonas en las que el planeamiento prevé la creación de nuevos edificios, apertura de viales, zonas verdes, plazas, equipamientos, dotaciones, etc.

Diferencias sustanciales entre estas dos categorías de suelo

En el suelo urbano consolidado: El propietario tiene derecho a edificar directamente, previa la obtención de licencia. Su principal obligación, es la de ceder los terrenos fuera de alineaciones a fin de regularizar o ampliar las calles para evitar embudos y el deber de completar la urbanización para convertir la parcela en solar.

En el suelo urbano no consolidado: Las obligaciones para el propietario son mucho más gravosas que para la categoría anterior. Y así, el propietario no solo ha de ceder gratuitamente al ayuntamiento entre el 10% del aprovechamiento existente en el ámbito, sino también urbanizar completamente (es decir, construir las nuevas calles, plazas y parques previstos en el planeamiento), tramitar el planeamiento de desarrollo que fuera necesario (principalmente mediante los conocidos PERI ), tramitar un proyecto que permita que se compensen las obligaciones y los derechos de todos los propietarios del polígono (lo que en el argot jurídico urbanístico se denomina como equidistribución), de suerte que el propietario de suelo urbano no consolidado tan solo tendrá derecho a construir sobre su parcela previo cumplimiento de todas las obligaciones anteriores.

La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo viene estableciendo que la diferencia entre ambas categorías de suelo urbano es reglada, siendo la Administración la que viene obligada a categorizar un suelo como urbano consolidado o no consolidado cuando concurran los requisitos legalmente establecidos, pudiendo provocar la nulidad radical del planeamiento que lo contradiga o incluso la de las licencias que se puedan otorgar. Esta jurisprudencia, prohíbe además a los Ayuntamientos descategorizar el suelo, esto es, convertir un suelo urbano consolidado en no consolidado, pues tal y como viene entendiendo nuestro más alto Tribunal, no procede devaluar el estatuto jurídico de los propietarios de suelo urbano consolidado exigiéndoles el cumplimiento de las obligaciones establecidas para los propietarios del suelo urbano no consolidado.

Además, entiende el Tribunal Supremo, que las parcelas que posean todos los servicios urbanísticos o estén edificadas con servicios no pueden ser incluidas dentro de suelo urbano no consolidado, y la consecuencia de hacerlo es la nulidad del plan.

En palabras legas: Un Ayuntamiento no puede introducir a una parcela dentro de un polígono de suelo urbano no consolidado cuando dicha parcela sea o hubiera sido suelo urbano consolidado o solar.