Validez e impugnación de los acuerdos de la Comunidad de Propietarios

La Junta de propietarios es el órgano de gobierno por excelencia de las comunidades de vecinos de bienes inmuebles, lo cual supone que sea la encargada de adoptar los acuerdos tendentes a establecer las reglas que van a regir las relaciones de convivencia entre los distintos miembros de la comunidad propietarios. A la vista de la relevancia que poseen determinados acuerdos adoptados en Junta, la Ley de Propiedad Horizontal establece tanto los requisitos necesarios para que puedan ser adoptados como los supuestos en los que se pueden impugnar dichos acuerdos adoptados.

Los requisitos legales establecidos para poder adoptar los acuerdos se centran, sobre todo, en la necesidad de un mínimo de asistencia a la Junta y de votos a favor del acuerdo. Hay que tener en cuenta que, de forma general, la asistencia se computa por cuotas de participación en la comunidad de propietarios, así como por número de personas presentes. Asimismo, los propietarios podrán asistir a la Junta personalmente o a través de persona que les represente, bastando, a tal efecto, acreditarlo mediante escrito firmado por el propietario sustituido.

Respecto del requisito de las mayorías, el propietario que no asiste a la Junta, ni por sí ni por representante, debe tener presente que, en determinados supuestos, su voto podrá tenerse por favorable al acuerdo si, una vez ha sido informado del mismo, no manifiesta su disconformidad con lo acordado a través de comunicación remitida a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en un plazo de treinta días naturales. Si el acuerdo es adoptado válidamente y finalmente no deviene impugnado, vinculará a todos los propietarios.

Por su parte, para poder instar la impugnación de un acuerdo adoptado por la Junta de propietarios ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio de la comunidad, la Ley exige que se cumplan los siguientes requisitos:

• Que el acuerdo sea contrario a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Cuando se lesionen gravemente los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios de los propietarios.
• Cuando suponga un grave perjuicio para un propietario no obligado legalmente a soportar dicho perjuicio o que el acuerdo haya sido adoptado con abuso de derecho.
• Que el propietario que pretenda la impugnación del acuerdo, bien no haya acudido a la Junta, bien haya sido privado de su derecho a voto de forma indebida, o bien, habiendo asistido a la Junta donde haya sido adoptado el acuerdo, haya votado en contra o, si se ha abstenido, haya salvado su voto; en esta última hipótesis, el propietario debe haber manifestado su intención de “salvar su voto” y, a su vez, haber solicitado al secretario de la comunidad que deje constancia de lo anteriormente relatado en el acta de la Junta. Ante los contradictorios pronunciamientos judiciales existentes, en relación con el eventual requisito de salvar explícitamente el voto por parte de quienes votaron en contra del acuerdo y pretenden impugnarlo judicialmente, en la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2013 se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: “la expresión "hubieren salvado su voto”, del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene”.
• Que el propietario que desee impugnar el acuerdo esté al corriente de los pagos a la comunidad o, en caso de no estarlo, se proceda a la consignación judicial de las deudas ya vencidas.

Es muy importante tener en cuenta que la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios está sujeta a unos plazos de caducidad muy breves; concretamente, tres meses en la mayoría de los casos o un año si se trata de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, por lo que resulta aconsejable solicitar el correspondiente asesoramiento a la mayor brevedad posible.